Questa casa non è un albergo. Dov’è finito il diritto all’abitare

di Leonardo Bagnasco

Dal 1950 ad oggi, la città di Venezia ha perso 125mila abitanti, eppure non è mai stata così affollata. Ad aprile 2024 la popolazione residente è scesa sotto i 49mila, mentre i posti letto turistici accreditati hanno superato quota 50mila: è la prima volta nella storia moderna che in una città italiana i turisti superano i residenti.
Questo è lo sbocco finale di un processo che si chiama turistificazione, ed è in corso in quasi tutte le grandi città italiane. Firenze, Roma, Bologna stanno correndo nella stessa direzione. Il problema è che dove questo accade, la città, nel suo senso più profondo, non è più tale: si trasforma in un parco a tema, un set, un luogo che si visita ma non si abita, che si fotografa ma non si vive.

La turistificazione non è solo una questione estetica — quartieri che cambiano faccia e funzione, botteghe che diventano negozi di souvenir, sagre che diventano eventi. Come spesso accade, dietro c’è un meccanismo economico ben preciso che prevede la trasformazione delle abitazioni da luoghi dove si vive in strumenti di rendita, e gonfia i canoni fino al punto in cui chi lavora non può più permetterseli. Un lavoratore, un insegnante, una famiglia giovane, uno studente: tutti espulsi dal centro verso l’estrema periferia, dalla città verso i Comuni limitrofi diventati dormitori, dal luogo dove hanno sempre vissuto verso qualunque posto costi meno. È così che il diritto all’abitare scivola da sacrosanto diritto a privilegio — non per una calamità naturale, ma per una scelta precisa di mercato, e per l’assenza altrettanto precisa di politiche che la correggano.
Le amministrazioni comunali delle città italiane più colpite, una dopo l’altra, hanno dichiarato guerra agli affitti brevi, quei contratti di locazione inferiori a 30 giorni che negli ultimi dieci anni hanno trasformato interi quartieri storici in distretti turistici permanenti. Ma questa guerra, finora, la stanno vincendo a mani basse i fondi internazionali.

In Italia il fenomeno è in piena accelerazione, ma quasi invisibile nel dibattito pubblico. Il 2025 è stato l’anno record: oltre 12 miliardi di euro di investimenti istituzionali nel settore immobiliare, il miglior risultato dal periodo pre-Covid, con una crescita del 28% rispetto all’anno precedente. Il 2026 riparte sullo stesso ritmo: nel solo primo trimestre altri 2,6 miliardi. A trainare questa crescita non sono i piccoli proprietari, ma capitali prevalentemente internazionali che si muovono su scala industriale — oltre la metà dei volumi proviene da fondi stranieri, statunitensi, europei e asiatici, attratti dall’alto potenziale delle aree turistiche e dei principali poli urbani. Il risultato è un mercato immobiliare che ha smesso di servire chi abita e lavora, per servire chi transita e consuma.

Il fenomeno non è circoscritto alle grandi città d’arte, e sarebbe un errore pensarlo. A Milano ci sono oltre 109mila appartamenti sfitti — il 13,5% dell’intero patrimonio abitativo della città. Per ogni casa affittata ai turisti, ce ne sono due che i proprietari preferiscono tenere vuote ma non disponibili, aspettando che il mercato le rivaluti ulteriormente. Il problema non è che le case manchino: è che esistono ma non sono disponibili. Attendono una rivalutazione, oppure vengono affittate a canoni che per la famiglia media sono semplicemente inarrivabili. Il mercato ha le sue logiche. Le politiche, le loro assenze.

La stessa dinamica sta attraversando tutta la costa italiana. A Pesaro gli appartamenti a uso turistico sono più che raddoppiati tra il 2023 e il 2025; a Follonica — ventimila abitanti, novemila seconde case — la popolazione raddoppia nel periodo estivo. Non sono eccezioni: è la regola, da Rimini al Salento, dalla Maremma alla Sicilia.
E poi ci sono le città che non hanno ancora capito cosa si sta abbattendo su di loro. Civitanova Marche ne è un esempio: da quando il collegamento stradale con Foligno ha avvicinato la costa all’Umbria interna, la città ha cominciato ad attrarre flussi turistici per cui non è attrezzata. Non ha il tessuto ricettivo di Rimini — hotel, strutture, servizi costruiti in decenni di turismo di massa. Non ha gli spazi pubblici e le infrastrutture urbane di Pesaro, città che ha saputo crescere intorno alla sua vocazione culturale. Non ha le politiche di regolamentazione che Bologna, tra mille difficoltà, sta cercando di mettere in campo. Ha solo case che valgono sempre di più per chi le vuole affittare ai turisti, e sempre meno per chi ci vuole semplicemente vivere.
Da Milano a Follonica, da Roma a Civitanova, il meccanismo è lo stesso: i grandi capitali acquistano interi portafogli immobiliari, li sottraggono al mercato residenziale e li destinano al turismo breve, dove i rendimenti sono incomparabilmente più alti. Nelle zone urbane dove l’offerta di affitti brevi cresce del 30%, il canone medio raddoppia — una relazione quasi meccanica, verificatasi ovunque Airbnb e Booking, per citarne due, abbiano scoperto una domanda turistica.
Altrove, questa logica è già stata riconosciuta e contrastata. Ad Amsterdam, a partire dall’aprile scorso, nei quartieri del centro storico gli affitti turistici sono stati ridotti a un massimo di 15 notti l’anno — dimezzando il limite precedente di 30. Quando la maggior parte di case sono disponibili per il noleggio online, non stai gestendo il turismo — stai smantellando la città. Barcellona ha fatto un passo ulteriore: l’amministrazione ha annunciato l’abolizione graduale di tutte le licenze per affitti turistici entro il 2028, per reinserire circa 10mila alloggi nel mercato residenziale. La logica è semplice, anche se da noi sembra rivoluzionaria: prima i cittadini, poi i turisti.

Questo meccanismo, purtroppo, non si ferma alle grandi città. Con modalità diverse, sta attraversando anche i piccoli centri dell’Appennino. E già il modo in cui vengono chiamati rivela molto di ciò che sta accadendo loro. Chiamarli “borghi”, per esempio. La parola è un’invenzione romantica, indica qualcosa che non è vivo, non è autentico, non esiste. Il borgo è un presepe, un artificio costruito, un non-luogo. L’uso del termine è spinto da una retorica estetizzante, che trasforma paesi vivi — con le loro relazioni, la loro comunità, le loro tradizioni, le loro ferite e le loro speranze — in scenografie turistiche, set da cartolina dove contano solo la bellezza, l’atmosfera, magari ricreata artificialmente, per la possibilità di scattare una foto.
Come scrive Vito Teti — autorevole antropologo, docente all’Università della Calabria e studioso da decenni dello spopolamento del Sud e dell’Appennino — i paesi non sono prodotti da promuovere e vendere. Eppure è esattamente quello che si fa: li si promuove e li si vende, ignorando i veri problemi.
Nelle sue opere, Teti è capace di una distinzione importante: lo sguardo romantico ed estetizzante sui paesi non va demonizzato in assoluto — qualche volta aiuta a far conoscere a un vasto pubblico luoghi dimenticati. Ma attenzioni di passaggio e presenze stagionali non costituiscono una soluzione. Anzi: spesso ne diventano il più comodo degli alibi. Perché lo spopolamento non è un destino inevitabile — è il risultato di scelte politiche, economiche e sociali. E come tale va affrontato.
La promozione turistica, nelle aree interne, non è una politica. È uno schermo. Lo strumento con cui si evita di affrontare quello che davvero serve: servizi sanitari, scuole, connessioni stradali e digitali, lavoro stabile, sostegno concreto alle famiglie che vogliono restare o tornare. Il mito del turismo come panacea promette ritorni facili e immediati. Ma da solo non può sostenere un’intera comunità: può offrire lavoro a pochi, per poco tempo e spesso in condizioni precarie. E gli altri? Chi resta tutto l’anno? Chi studia, chi cerca un lavoro stabile, chi ha una famiglia?

I piccoli centri sono comunità uniche, da conoscere profondamente, comprendere e quindi sostenere. Non rincorrendo mode o interventi occasionali, non affidandosi a misure spot che durano una stagione e spariscono, né all’illusione che il turismo risolva tutto. Contrastare lo spopolamento richiede un cambiamento profondo: uscire da modelli di sviluppo che ignorano storia, cultura, relazioni, persone. Servono politiche di sostegno — non elemosine, né pietismo di maniera — rivolte alle famiglie, a chi vuole tornare o restare, per ricostruire un’economia possibile e una comunità viva.
Vale per Venezia quanto per un paese di 500 anime sull’Appennino centrale: si vende l’immagine di un’Italia autentica mentre si accelera la sua sparizione. Si portano i turisti dove non ci sono più gli abitanti — e si chiamano borghi i paesi che si svuotano.
Il diritto all’abitare — quello di vivere in una città, in un quartiere, in un paesino — sta diventando un privilegio. Non una questione tecnica di cedolare secca o di codici identificativi nazionali, ma una questione politica di prima grandezza.

Heidegger, riflettendo sull’etimologia della parola tedesca bauen — costruire — scopriva che essa derivava dall’antico buan, che significava abitare, e apparteneva alla stessa costellazione del verbo bin, essere. Per cui Ich bin, io sono, voleva dire anche io abito. Abitare non è una funzione accessoria della vita umana: è una delle sue condizioni fondamentali. Il filosofo Henri Lefebvre, già nel 1968, aveva dato un nome politico a questo diritto: il “diritto alla città”, inteso come rifiuto a lasciarsi escludere dalla realtà urbana. Lefebvre pensava all’esclusione prodotta dalla povertà, dalla classe, dalla marginalità sociale — alle periferie dove venivano confinati i lavoratori mentre i centri urbani si trasformavano in spazi del capitale. Quasi sessant’anni dopo, quella logica di esclusione non è scomparsa: si è aggiornata. La logica è rimasta invariata — il capitale che esclude chi non può permettersi di restare. Sono cambiati solo i suoi strumenti: non più le ruspe della speculazione edilizia del dopoguerra, ma i fondi internazionali, le piattaforme digitali, il mercato turistico globale.

Teti chiama tutto questo con una parola sola: restanza. Al diritto a migrare corrisponde il diritto a restare, edificando un altro senso dei luoghi e di sé stessi. È lo stesso Teti a rivendicarne una connotazione politica forte: è il diritto di stare nel luogo in cui si è nati. Ma restare, precisa, non significa conservare passivamente — significa scegliere di vivere in un luogo per trasformarlo, migliorarlo, renderlo più giusto e abitabile. Perché questo sia possibile, servono politiche strutturali serie e continuative.
Questo è il vero problema che l’Italia non riesce a nominare. Barcellona lo ha nominato. Amsterdam lo ha nominato. E hanno iniziato ad agire. Da noi, nel frattempo, i fondi comprano, i canoni salgono, i residenti si spostano, i paesi si svuotano.
Una nazione che non sa dove mettere i suoi abitanti non è una nazione che promuove il turismo. È una nazione che si sta vendendo.
E, per favore, non chiamateli borghi.